Betritt der Insolvenzverwalter das Spielfeld, ist noch nichts gerettet
Der Insolvenzverwalter wird im Prüfungsverfahren genau hinsehen, ob die Gesamtlage des Unternehmens eine Fortführung des Bauvorhabens un-ter seiner Verantwortung erlaubt. Dabei spielen vor allem Fragen nach den beauftragten Handwerkern eine Rolle, wie hoch deren Forderungen für bereits ausgeführte Arbeiten sind und unter welchen Bedingungen sie bereit sind, die Arbeit fortzuführen. In der Regel wird dies nur geschehen können, wenn auch die Käufer ei-nen Aufschlag auf den eigentlichen Kaufpreis leisten, damit er die nötige Liquidität hat, um den Baufortschritt zu finanzieren. Grundsätzlich räumt das Gesetz dem Verwalter das Wahlrecht ein, einen Vertag noch zu erfüllen oder nicht (§ 103 InsO). Lehnt er ab, kann jeder Käufer die sofortige Eigentumsumschreibung auf sich verlangen, wenn seine Ratenzahlungen den bisherigen Bautenstand abdecken. Im Streitfall wird man dies durch einen Gutachter feststellen lassen müssen. Der Insolvenzverwalter hat gegenüber einer Erwerbergemeinschaft aber deutliche Vorteile. Zum Einen bündelt und koordiniert er den weiteren Bauablauf. Zum Anderen steht er mit dem Bauträger, dem wichtigsten Wissensträger, von Anfang an in Kontakt, und steht unter der Aufsicht des Gerichts und einer Gläubigerversammlung. Auch kann er durch einen Folgevertrag die Gewährleistungsansprüche der Erwerber durch Abtre-tung an die Erwerber sicherstellen.
Auch gute Absichten können scheitern
Übernimmt der Insolvenzverwalter das Bauvorhaben – meist auf der Grundlage einer neuen, an die Situation angepassten Vereinbarung, die ausgehandelt werden muss – stehen die Erwerber jedoch leider noch nicht sicher auf der Ziellinie.
Verkalkuliert er sich oder kommt es zu anderen Schwierigkeiten – etwa, weil doch einer der maßgeblichen Handwerksbetriebe hinwirft und niemand gefunden wird, der die Arbeiten zu vertretbaren Kosten zu Ende führen will – steht dem Insolvenzverwalter noch immer ein Notausstieg zur Verfügung. Das Insolvenzrecht überlagert an dieser Stelle das neue baurechtliche Verhältnis zum Insolvenzverwalter, der die Berechtigung hat, seine Tätigkeit einzustellen, wenn er fürchten muss, dass Massearmut entsteht, sprich die Mittel (u.a. aus den mit den Erwerbern ausgehandelten Zusatzzahlungen) nicht ausreichen, um das Bauvorhaben und die Insolvenzverpflichtungen insgesamt kostendeckend zu Ende zu führen.
Sonderbestellungen führen ein Eigenleben
Wer bereits Sonderbestellungen, beispielsweise für seine Sanitärausstat-tung, Klimaanlagen oder andere Wohnungsausstattungen bei einzelnen Handwerkern getätigt hat, die über das Leistungsverzeichnis des Bauträ-gers hinausgehen, hat mit diesen einen gesonderten Vertrag, dessen Schicksal von der Insolvenz des Bauträgers nicht berührt werden.
Pacta sunt servanta – Verträge sind einzuhalten. Das gilt auch für die Ausstattung einer Wohnung, die vom Erwerber im schlimmsten Fall gar nicht zu Ende gebaut werden kann. Einen bequemen Ausstieg über einen Wegfall einer gemeinsamen Geschäftsgrundlage wird es meist nicht ge-ben. Stattdessen bliebe nur die Kündigung mit der Folge, dass dem Handwerker nur dasjenige nicht bezahlt werden muss, was er durch die Nichtausführung der Sonderbestellung einspart.
Wenn alles nichts hilft, hilf dir selbst
Sich selbst zu helfen, ist bei einem Einfamilienhaus noch am einfachsten. Mit der Suche nach einem qualifizierten Architekten oder Bauleiter, kann ein Bauvorhaben in Eigenregie zu Ende gebracht werden, wenn auch wahrscheinlich nur mit zusätzlichen Kosten.
Schwieriger ist es bei Mehrfamilienhäusern und einer Erwerbergemein-schaft. Das Wohnungseigentumsgesetz hilft erst, wenn die Erwerber als Eigentümer im Grundbuch stehen, und auch in diesem Fall nur mit Ana-logien, da der Fall der Fertigstellung dort nicht geregelt ist.
Ansonsten greifen nur allgemeine Regeln der Gemeinschaft sowie Regeln zu ordnungsgemäßer Verwaltung und wechselseitigen Ansprüchen bei Leistungen, die füreinander getätigt werden.
Hier kann man sich aufreiben, und je mehr Erwerber nicht bereit sind, am selben Strang zu ziehen, desto schwieriger wird es.
Machbar ist allerdings auch eine Fertigstellung in Selbstorganisation, wenn die Beteiligten eine entsprechende vertragliche Vereinbarung tref-fen, einen Bauleiter bestellen und einen Treuhänder, der die weiteren Zahlungen verwaltet und abwickelt.
Zum Schluss
Wer sich vorzeitig als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lässt, hat die Möglichkeit, einen Käufer für seine unfertige Wohneinheit zu suchen und damit seine Beteiligung am Problem zu beenden. Je weiter der Bau be-reits fortgeschritten ist, desto einfacher wird dies zu bewerkstelligen sein.
Der Versuch, den Bauträger in Regress zu nehmen, ist wegen der Insol-venz sinnlos. Eine Forderung wäre zur Tabelle anzumelden und würde das Schicksal aller anderen Forderungen teilen.
Ein Regress gegen verantwortliche Personen (Haftungsdurchgriff auf die Geschäftsführer) unterliegt der erheblichen Hürde eines Nachweises per-sönlichen Verschuldens mindestens in Form eines Eventualvorsatzes mit Blick auf die Schädigung der Erwerber und beispielsweise einer Insol-venzverschleppung. Bereits die Verschaffung entsprechender Informatio-nen ist ausgesprochen schwierig. Das Gutachten des vorläufigen Insol-venzverwalters kann nur als Anhaltspunkt dienen. Hier muss wohl über-legt sein, ob in eine Rechtsverfolgung investiert wird oder das Geld nicht sinnvoller anderweitig verwendet wird, etwa für weitere Bautätigkeit.
